Der Kauf eines Eigenheims ist ein grosses Projekt. Von der Standortwahl über die Finanzierung bis zum Einzug gehen Sie viele Schritte. Mit unserer Checkliste wissen Sie, was auf Sie zukommt. Und Sie bekommen Tipps zum Hauskauf in den Regionen Bern und Solothurn.
Sie erfahren in diesem Beitrag, welche Schritte bis zum Hauskauf nötig sind und bekommen hilfreiche Tipps dazu. Wir geben unsere Erfahrungen zum Immobilienmarkt in den Regionen Oberaargau und Emmental, Bern und Solothurn weiter.
Ausserdem thematisieren wir die Finanzierung Ihres Traumhauses. Häufig hört man, mit 20% Eigenmittel sei man dabei. Doch ist das wirklich so? Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Finanzen berechnen sollten, um eine sorglose Zukunft im trauten Heim geniessen zu können.
So gehen Sie beim Hauskauf vor
- Standort bestimmen
Wo möchten Sie wohnen? - Bedürfnisse festlegen
Was ist Ihnen an Ihrem zukünftigen Eigenheim und an der Umgebung wichtig? - Finanzielle Situation klären
Welche Möglichkeiten stehen Ihnen aufgrund Ihrer finanziellen Situation offen? - Wunschobjekt finden
Suchen Sie aktiv und streuen Sie Ihre Bedürfnisse in Ihrem Netzwerk. - Haus oder Eigentumswohnung besichtigen
Stimmen die Gegebenheiten vor Ort mit Ihren Wünschen überein? - Immobilienpreis und Vertrag überprüfen
Ist der Kaufpreis plausibel? Stimmen die Vertragsbestandteile? - Veränderungen einplanen
Haben Sie an alle Veränderungen nach dem Hauskauf gedacht? - Checkliste herunterladen
Den Traum vom Eigenheim möchten sich viele Schweizerinnen und Schweizer verwirklichen. Vom ersten Gedanke an das eigene Haus bis zum Einzug ins neue Reich vergehen oft Jahre. Auch ist das Projekt Eigenheim eine grosse Investition, die gut überlegt sein soll. Deshalb ist es wichtig zu wissen, was beim Hauskauf auf einen zukommt.
Der Hauseigentümerverband setzt sich für die Wahrung der Interessen von Haus- und Grundeigentümern ein. Er publiziert Ratgeber, Entwicklungen und Neuigkeiten zum Hauskauf.
«Lieber lose statt läse?»
In Kooperation mit dem Radiosender neo1 haben wir die zentralen Fragen zum Thema Hauskauf als informative Publireportage aufbereitet. Stand: Februar 2024.
1. Wo wollen Sie sesshaft werden?
Viele künftige Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer messen dem Standort ihres Wunschobjekts grosse Bedeutung zu. Deshalb ist die Standortwahl für viele der erste Schritt zum Hauskauf. Allerdings ist es auch gut möglich, zuerst die Bedürfnisse zu bestimmen oder sogar die finanzielle Situation zu klären, bevor man den Standort wählt.
Marktverhältnisse in den Kantonen Bern und Solothurn
Die Immobilienpreise variieren von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde. Im Kanton Bern haben wir ziemlich stabile Marktverhältnisse und im schweizweiten Vergleich ein eher tiefes Preisniveau. Das gilt auch für den Kanton Solothurn.
Wir stellen fest: Je ländlicher eine Gemeinde liegt, umso mehr sind Einfamilienhäuser gefragt. Allerdings ist es schwierig, in den Regionen Bern und Solothurn an Bauland zu kommen. Oft behalten Familien freie Baulandparzellen, um sie später ihren Kindern zu vermachen. Die Gemeinde darf dann kein weiteres Bauland umzonen, weil der Kanton vorschreibt, zuerst das vorhandene zu bebauen. Bauland ist also knapp und die Preise dafür sind in den letzten Jahren gestiegen.
Weil wenig Bauland vorhanden ist, ziehen Käuferinnen und Käufer vermehrt bestehende Häuser als Kaufobjekte in Betracht. Kommen Einfamilienhäuser im Bieterverfahren auf den Markt, ist der Bewerbungsprozess oft langwierig und aufwändig: Denn wenn das Motivationsschreiben und das erste Gebot stimmen, gibt es weitere Runden. Für jedes weitere Gebot ist eine angepasste Finanzierungsbestätigung von der Bank notwendig.
Einfacher ist es, unter der Hand an ein Haus zu kommen – entweder innerhalb der eigenen Familie oder über den Bekanntenkreis. Tipps, um sein Traumhaus zu finden, gibt's weiter unten unter 4. Wie finde ich mein Traumhaus?.
Preisniveau in Berner und Solothurner Gemeinden
Um Ihnen die Preisunterschiede aufzuzeigen, haben wir die durchschnittlichen Preise pro m2 für ein Einfamilienhaus in unterschiedlichen Berner und Solothurner Gemeinden herausgesucht. Dabei gehen wir von einem freistehenden Einfamilienhaus an durchschnittlicher Lage mit 5,5 Zimmern und 150m2 Wohnfläche mit normalem Baustandard und intaktem Zustand aus.
| Gemeinde | Preis pro m2 Nettowohnfläche |
| Sumiswald | CHF 4'900 |
| Lauperswil | CHF 5'200 |
| Burgdorf | CHF 6'700 |
| Kirchberg | CHF 7'000 |
| Huttwil | CHF 4'800 |
| Langenthal | CHF 6'400 |
| Büren an der Aare | CHF 6'000 |
| Muri | CHF 12'100 |
| Bern Bümpliz | CHF 10'700 |
| Bern Breitenrain | CHF 12'500 |
| Bern Kirchenfeld | CHF 14'400 |
| Bern Länggasse | CHF 15'700 |
| Solothurn | CHF 7'900 |
| Bettlach SO | CHF 6'000 |
| Aeschi SO | CHF 5'800 |
Quelle: Location Report, Juli 2023, der IAZI AG
Bei den Angaben handelt es sich um Richtpreise, die von den effektiven Kauf-/Verkaufspreisen abweichen können. Die Unterschiede sind teilweise riesig. Es lohnt sich also, die Preise bei der Standortwahl des Traumhauses zu berücksichtigen.
Möchten Sie sich selber einen Überblick über die Quadratmeter-Preise in einem bestimmten Kanton oder in Ihrer Wunschwohngemeinde verschaffen, eignet sich dazu das Online-Tool von Real Advisor.
Kriterien für die Standortwahl
Für die Wahl des Wohnorts ist nicht nur das Preisniveau der Immobilien massgebend, sondern auch weitere Kriterien. Leben Sie lieber auf dem Land, in einem Zentrum wie Langenthal, Burgdorf oder Langnau oder lieber in einer Stadt wie Bern oder Solothurn? Denken Sie bei Ihrer Standortwahl auch an die Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten . Wie gut sind Ihr Arbeitsort, Betreuungsmöglichkeiten der Kinder und die Schule erreichbar?
Die unmittelbare Umgebung des künftigen Eigenheims ist ebenfalls von Bedeutung: Entspricht die Nachbarschaft Ihren Vorstellungen? Befinden sich störende Lärmquellen wie Strassen, Bahngleise oder Kirchenglocken in der Nähe? Erreichen Sie innerhalb kurzer Zeit ein Naherholungsgebiet?
2. Wie stellen Sie sich Ihr Eigenheim vor?
Es ist wichtig zu wissen, welche Wünsche und Erwartungen Sie an Ihr zukünftiges Eigenheim haben, damit Sie nach dem richtigen Wunschobjekt suchen.
Wie viele Räume brauchen Sie jetzt, aber auch in Zukunft? Wenn Ihre Familienplanung erst bevorsteht, sollten Sie zum Beispiel auch Kinderzimmer mitberücksichtigen. Was ist Ihnen bei der Raumaufteilung wichtig? Mögen Sie lieber eine räumlich getrennte Küche oder einen grosszügigen offenen Wohnbereich?
Wünschen Sie ein Haus, das freistehend, in einem Quartier oder im Grünen steht? Oder sind Sie wohler in einer Eigentumswohnung? Welche Etage – Erdgeschoss, Dachwohnung, Attika – bevorzugen Sie? Ist es Ihnen als pensioniertes Paar wichtig, gleichaltrige Nachbarn um sich zu haben und weniger Familien mit kleinen Kindern?
Vielleicht lohnt sich bereits jetzt ein Blick auf die Finanzierung. Nutzen Sie dazu den Hypothekenrechner, um einen ersten Anhaltspunkt zu bekommen, ob Ihre Wünsche realistisch sind.
3. Was liegt drin? Klären Sie Ihre finanzielle Situation.
Anhand Ihrer Bedürfnisse und des gewählten Standorts können wir abschätzen, mit welchen Kosten Sie beim Hauskauf ungefähr rechnen müssen. In diesem Schritt gilt es realistisch zu sein: Ist Ihr Wunschobjekt an Ihrem Wunschstandort finanziell tragbar? Hier erfahren Sie, wie Sie das herausfinden.
Haben Sie bereits ein Eigenheim? Überlegen Sie sich, was damit geschehen soll. Behalten Sie das Eigenheim als Renditeobjekt und vermieten es? Oder verkaufen Sie es, um Eigenmittel zu generieren?
Genügen 20% Eigenmittel?
Nehmen Sie eine Hypothek auf, ist vorgeschrieben, dass Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen müssen. Die Hälfte davon sind als echte Eigenmittel aufzubringen. Dazu zählen Bargeld und Guthaben aus der Säule 3a. Die andere Hälfte darf aus Pensionskassenguthaben, Freizügigkeitsgeldern oder Darlehen bestehen.
Die 20% Eigenmittel sind nicht in Stein gemeisselt. Bei der Berechnung der Hypothek bewertet die Bank Ihre finanzielle Situation. Es kann sein, dass sie zugunsten der Tragbarkeit mehr Eigenmittel fordert.
Bedenken Sie, dass beim Hauskauf zusätzliche Kosten auf Sie zukommen, die nicht über die Bankfinanzierung abgegolten sind. Dazu gehören zum Beispiel Notariatskosten für die Kaufabwicklung, Handänderungssteuern in den Kantonen Bern und Solothurn sowie Gebühren für die Neueinrichtung von Schuldbriefen. Ausserdem haben Sie womöglich den Wunsch, das Eigenheim mit neuen Möbel einzurichten. Legen Sie sich auch dafür etwas Geld zur Seite.
Aus diesen Gründen ist es wichtig, dass Sie neben den Eigenmitteln für die Hypothek über weitere flüssige Mittel verfügen. So können Sie Ihr Eigenheim sorglos geniessen.
Achtung: Ihre finanzielle Situation kann sich ändern
Denken Sie bei der Auslegeordnung Ihrer Finanzen unbedingt voraus.
- Vielleicht ändern sich Ihre Job- und Lebenssituation und damit Ihre finanziellen Verhältnisse.
- Planen Sie als junges Paar vielleicht eine Familie? Je nachdem, wie Sie die Betreuungsarbeit der Kinder organisieren, reduziert sich Ihr Haushaltseinkommen.
- Werden Sie bald pensioniert? Auch das beeinflusst Ihre finanzielle Situation.
Wann kommt die Bank ins Spiel?
Wann Sie auf dem Weg zu Ihrem Eigenheim die Bank kontaktieren, ist vorerst Ihnen überlassen. Manche prüfen die finanzielle Tragbarkeit, sobald sie ihr Wunschobjekt gefunden haben. Andere möchten bereits zu Beginn ihres Eigenheimprojekts den finanziellen Rahmen kennen. Das macht gerade beim Neubau eines Hauses Sinn.
Sobald Sie einen Kaufvertrag ausstellen lassen, benötigen Sie dann eine Finanzierungsbestätigung. Dafür vereinbaren Sie einen Termin bei Ihrer Bankberaterin oder Ihrem Bankberater. Oder Sie stellen eine Finanzierungsanfrage über die Online-Hypothek, wenn Sie grundsätzlich für die Finanzierung keine Beratung benötigen und selbständig online eine Hypothek abschliessen möchten. Für beide Varianten benötigen Sie verschiedene Unterlagen:
- Personenbezogene Dokumente
- Unterlagen zur Liegenschaft
- Spezifische Dokumente für Neu- oder Umbauten
- Spezifische Dokumente bei Stockwergeigentum
- Fallweise weitere Unterlagen
Für Ihre Finanzierungsanfrage haben wir eine komplette Checkliste vorbereitet:
4. So finden Sie Ihr Traumhaus
Das richtige Eigenheim lässt sich auf unterschiedliche Weise finden. Manche finden es sprichwörtlich und unerwartet hinter der nächsten Ecke, andere suchen mehrere Jahre nach ihrem Traumhaus. Haben Sie Geduld.
In jedem Fall macht es Sinn, sich aktiv umzuhören. Verkauft ein Verwandter sein Haus? Weiss eine Bekannte von einer neuen Überbauung mit Eigentumswohnungen? Platzieren Sie ausserdem Ihren Wunsch nach einem Eigenheim und Ihre Vorstellungen dazu in Ihrem Bekanntenkreis und bei Ihrer Bankberaterin oder Ihrem Bankberater.
Streuen Sie Ihren Eigenheimwunsch persönlich und emotional. Wie wärs damit? Stellen Sie sich und Ihre Eigenheim-Wünsche auf einem Flyer vor und verteilen Sie diesen im Dorf.
Das Internet bietet zudem verschiedene Immobilienplattformen. Auf den meisten ist auch ein Suchabo möglich: Sobald Sie Ihre Kriterien definiert haben, erhalten Sie bei einem Treffer eine Nachricht.
Hier gelangen Sie direkt zu Kaufobjekten in den Kantonen Bern und Solothurn. Verfeinern Sie anschliessend Ihre Suche.
5. Wunschobjekt gefunden? Ab zur Besichtigung.
Haben Sie Ihr Wunschobjekt gefunden? Dann vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin und bereiten Sie sich darauf vor. Wichtige Fragen bei der Besichtigung könnten sein:
- Entspricht das Haus oder die Wohnung meinen Bedürfnissen und Wünschen?
- Bin ich mit dem Grundriss zufrieden?
- Welche Renovationen sind gemacht worden und zu welchem Preis?
- Warum steht das Haus oder die Wohnung zum Verkauf?
- Bei Stockwerkeigentum: Ist ein Erneuerungsfonds vorhanden? Sind Neuerungen geplant, die Kosten verursachen?
- Ganz wichtig: Fühle ich mich wohl? Stimmt mein Bauchgefühl?
Fassade, Dach und Heizung im Fokus
Elemente, die besonderes Augenmerk verlangen, sind die Fassade, das Dach und die Heizung. Die müssen überzeugen. Gerade bei älteren Häusern oder Wohnungen kann es sich lohnen, eine Expertin oder einen Experten mitzunehmen, der den Zustand des Hauses einschätzen kann.
Sind Renovationen notwendig oder gewünscht, sind diese für die Finanzierung zu berücksichtigen. Ist eine höhere Finanzierung bei der Bank möglich? Oder verfügen Sie über genügend flüssige Mittel dafür?
Nachhaltigkeit zahlt sich aus
Ob Sie selber bauen oder ein bestehendes Haus kaufen und möglicherweise renovieren: Achten Sie auf eine nachhaltige Bauweise. Mit einem energieeffizienten Eigenheim reduzieren Sie Ihren CO2-Ausstoss markant und schützen sich gleichzeitig vor steigenden Energiepreisen. Wussten Sie, dass der Bund Energieeffizienz und erneuerbare Energien mit Fördergeldern unterstützt? Unter energiefranken.ch finden Sie alle Förderprogramme für Energie und Mobilität.
6. Preis plausibilisieren und Vertrag überprüfen
Sind Sie konkret an einem Haus oder einer Wohnung interessiert, dann schätzen Sie den Kaufpreis ein. Dazu eignet sich ein Vergleich mit ähnlichen Objekten. Gerne hilft Ihnen dabei auch Ihre Bankberaterin oder Ihr Bankberater, um den Kaufpreis mit internen Schätzmodellen zu plausibilisieren.
In einigen Fällen lohnt sich die Schatzung durch eine Expertin oder einen Experten, zum Beispiel durch eine Architektin bzw. einen Architekten oder eine Immobilienverwaltung. Das kann für für ein spezielles Objekt sein oder um eine saubere Basis zu schaffen, zum Beispiel für die Festlegung eines familieninternen Preises.
Kaufvertrag mit der Bankberaterin oder dem Bankberater prüfen
Sobald Sie den Kaufvertrag oder Reservationsvertrag erhalten haben, prüfen Sie ihn genau. Er regelt den Kauf zwischen Immobilienmaklerin bzw. Immobilienmakler, Eigentümerin bzw. Eigentümer und Käuferin bzw. Käufer. Zum Inhalt gehört:
- Beschreibung des Kaufobjekts
- Kaufpreis, Anzahlung und Restkaufpreis
- Wer trägt die Notariatskosten?
- Grundstückgewinnsteuer
Trägt die Verkäuferin oder der Verkäufer. Achtung: unbedingt Sicherung der Grundstückgewinnsteuer vertraglich festhalten. - Dauer der Reservationsvereinbarung
- Rücktrittsklausel
- Termine
7. Das ändert sich als Eigentümerin oder Eigentümer
Nachdem Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, verwirklichen Sie Ihren Traum vom Eigenheim: Ihr Haus entsteht, Sie wählen das Interieur Ihrer Wohnung aus oder Sie begleiten den Umbau Ihres Hauses. Und dann ziehen Sie ein.
Als Wohneigentümerin oder -eigentümer ändert sich einiges hinsichtlich Steuern, Versicherung und Budgetplanung.
Neue Steuersituation
Einige Kantone verlangen von Eigentümerinnen und Eigentümern eine Liegenschaftssteuer. Der Kanton Bern verlangt höchstens 1,5 Promille des amtlichen Werts. Der Kanton Solothurn kennt die Liegenschaftssteuer nicht.
Ausserdem ist Ihr Eigenheim in der Steuererklärung aufzuführen:
- Vermögenssteuer
Sie versteuern den amtlichen Wert Ihrer Immobilien, dafür können Sie die Hypothekarschuld abziehen. - Einkommenssteuer
Sie versteuern den Eigenmietwert, dafür ziehen Sie Hypothekar- und Baurechtszinsen ab.
Vermieten Sie Ihre Immobilie, versteuern Sie anstelle des Eigenmietwerts den Mietertrag.
Gebäudeversicherung
Während Sie als Mieterin oder Mieter nur den Inhalt Ihrer Wohnung versichert haben, sind Sie als Hausbesitzerin oder Hausbesitzer auch für die Versicherung des Gebäudes zuständig. Beim Stockwerkeigentum organisiert in der Regel eine Verwaltung die Versicherung.
Hypothekarzinsen und Rückstellungen budgetieren
Passen Sie Ihre Budgetplanung an die neuen Gegebenheiten an:
- Die Hypothekarzinsen sind vierteljährlich fällig und lassen sich zum Beispiel mit einem Dauerauftrag automatisch ausführen.
- Machen Sie Rückstellungen für allfällige Renovationen oder den Ersatz von Geräten wie Abwaschmaschine oder Waschmaschine. Im Stockwerkeigentum sind Renovationen am Gebäude und in den allgemeinen Räumen häufig über einen Erneuerungsfonds gelöst.
8. Checkliste herunterladen.
So, jetzt sind Sie gewappnet für den Hauskauf in den Regionen Bern und Solothurn.
Laden Sie unsere praktische Checkliste als Hilfsmittel herunter.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg und Spass bei der Realisierung Ihres Eigenheims. Sollten Sie dabei Unterstützung brauchen: Unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater sind gerne für Sie da.
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